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Mieten vs. Kaufen Rechner

Vergleichen Sie die wahren Gesamtkosten von Mieten und Kaufen über die Zeit — inklusive Opportunitätskosten, Instandhaltung, Steuern und Wertsteigerung.

Kaufen gewinnt langfristig oft, aber erst nach 5–7 Jahren. Eine Immobilie für 400.000 € mit 10 % Anzahlung bei 7 % Kreditzins hat monatliche Gesamtkosten von ca. 3.400 € inklusive Steuern und Instandhaltung — vergleichen Sie das mit Ihrer Miete, um zu sehen, welche Option in Ihrem Zeithorizont gewinnt.

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Kaufpreis · Anzahlung · Kreditzins vs. Monatsmiete · Vergleichszeitraum

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Kauf-Szenario

Kaufpreis der Immobilie

€

Anzahlung

Kreditzins

% /Jahr

Kreditlaufzeit

Jahre

Grundsteuersatz

%/Jahr

Instandhaltung & Versicherung

%/Jahr

Wertsteigerungsrate

%/Jahr

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Miet-Szenario

Monatsmiete

€

Jährliche Mietsteigerung

%/Jahr

Anlagerendite auf die Anzahlung (Opportunitätskosten)

%/Jahr

Vergleichszeitraum

Jahre

📊

Nach 10 Jahren

Kaufen

Monatliche Kreditrate

—

Monatliche Gesamtkosten (inkl. Steuern)

—

Gesamte Auszahlungen

—

Immobilienwert am Ende

—

Netto-Eigenkapital (Wert − Restschuld)

—

Nettokosten (Auszahlungen − Eigenkapital)

—

Mieten

Anfängliche Monatsmiete

—

Monatsmiete im letzten Jahr

—

Gezahlte Gesamtmiete

—

Anzahlung (angelegt, gewachsen)

—

Nettokosten (Miete − Anlagegewinn)

—

Wie wird gerechnet

Echter Gesamtkostenvergleich: Kaufen vs. Mieten

Nettokosten Kaufen = Gesamte Auszahlungen − gewonnenes Netto-Eigenkapital Auszahlungen = Anzahlung + Kaufnebenkosten + Kreditraten + Steuern & Instandhaltung − Tilgung Netto-Eigenkapital = Immobilienwert − Restschuld Nettokosten Mieten = Gezahlte Gesamtmiete − Anlagegewinn auf die Anzahlung Gesamtmiete = Summe der Monatsmieten (steigend mit der Mietsteigerung) Opportunitätskosten = Anzahlung × (1+Anlagezins)^Jahre − Anzahlung

1
Nettokosten des Kaufs (nach Eigenkapital)
—
2
Nettokosten der Miete
—
3
Aufgebautes Eigenkapital
—

Opportunitätskosten: Die Rendite, auf die Sie verzichten, indem Sie Ihre Anzahlung für eine Immobilie statt für eine Anlage verwenden. Entscheidend für einen fairen Vergleich.
Kaufpreis-Miet-Verhältnis: Immobilienpreis ÷ Jahresmiete. Unter 15 spricht fürs Kaufen; über 20 eher fürs Mieten.
Break-even-Punkt: Die Anzahl der Jahre, nach denen Kaufen auf Nettobasis günstiger wird als Mieten.

🔢 Gelöstes Beispiel

Ein Haus für 400.000 € mit 80.000 € Anzahlung gegenüber Mieten für 1.800 € und Anlegen der Differenz. Über 10 Jahre schafft Kaufen tendenziell mehr Vermögen, wenn das Haus 4% pro Jahr an Wert gewinnt; aber wenn Ihre Anlagen 8% erzielen und die Miete niedrig bleibt, kann Mieten gewinnen. Zwei Zahlen entscheiden: Wertsteigerung des Hauses vs. Anlagerendite.

Hinweis: Vereinfachtes Modell. Berücksichtigt nicht alle steuerlichen Aspekte, Kaufnebenkosten oder den emotionalen/lebensstilbezogenen Wert von Eigentum. Konsultieren Sie einen Finanzberater und Immobilienprofi für Ihre konkrete Situation. Bestätige vor einer Entscheidung immer bei einer offiziellen Quelle.

Häufig gestellte Fragen

Ist Mieten oder Kaufen besser?

Es kommt darauf an: Zeithorizont (kürzer spricht fürs Mieten), lokales Kaufpreis-Miet-Verhältnis, Opportunitätskosten der Anzahlung und erwartete Wertsteigerung. In den meisten Märkten gewinnt Kaufen nach 5–7 Jahren. In teuren Städten mit Verhältnissen von 25+ kann Mieten sogar langfristig gewinnen.

Welche Kosten übersehen Käufer?

Kaufnebenkosten (5–12 % des Preises), Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung, Hausgeld und Instandhaltung (planen Sie 1–2 %/Jahr ein). Plus die Opportunitätskosten der Anzahlung. Das kann die wahren Eigentumskosten um über 1.000 €/Monat erhöhen.

Was ist das Kaufpreis-Miet-Verhältnis?

Immobilienpreis ÷ Jahresmiete. Unter 15: starkes Kaufsignal. 15–20: neutral. Über 20: Mieten kann besser sein. Berechnen Sie Ihres: aktuelle Miete × 12 = Jahresmiete; teilen Sie die Immobilienpreise in Ihrer Region dadurch.

Wie viel Anzahlung brauche ich?

In Deutschland werden meist 20 % Eigenkapital plus Kaufnebenkosten empfohlen, um gute Konditionen zu erhalten. Manche Banken finanzieren auch mit weniger, aber mit höheren Zinsen. Rechnen Sie die Zahlen für Ihr Szenario durch.

Wie lange dauert es, bis Kaufen günstiger ist als Mieten?

Der Break-even-Punkt ist erreicht, wenn die kumulierten Kaufkosten (Kreditzinsen, Steuern, Instandhaltung, Kaufnebenkosten abzüglich Wertsteigerung und aufgebautem Eigenkapital) den kumulierten Mietkosten entsprechen. Typischerweise 4–8 Jahre in den meisten Märkten.

Werden meine Ergebnisse gespeichert? Brauche ich ein Konto?

Kein Konto und keine Anmeldung nötig. Jede Berechnung wird automatisch in Ihrem eigenen Browser gespeichert, und Sie können ein Ergebnis zusätzlich über die Speichern-Schaltfläche festhalten. Es wird nichts an Server gesendet: Die Daten bleiben auf Ihrem Gerät und lassen sich jederzeit löschen.

Wie verfolge ich meine Entwicklung über die Zeit?

Ab dem vierten Eintrag erscheint die Schaltfläche „Vergleichsdiagramm ansehen“. Sie öffnet ein Liniendiagramm mit allen Einträgen in zeitlicher Reihenfolge sowie ein Kennzahlen-Panel: Gesamtänderung, Durchschnitt pro Ergebnis, niedrigster und höchster Wert und der abgedeckte Zeitraum. Der Verlauf lässt sich auch als CSV exportieren.

Über diesen Rechner

Dieser Rechner Mieten vs. Kaufen vergleicht zwei Wege zum Vermögensaufbau auf gleicher Basis: wie viel Ihnen in jedem Szenario über den von Ihnen gewählten Zeitraum am Ende bleibt. Statt Mieten gegen Kaufen abstrakt zu diskutieren, beziffert er das Ergebnis.

Der Käufer tilgt eine Hypothek, während die Immobilie an Wert gewinnt; der Mieter legt die Anzahlung und die monatliche Differenz an. Die Lücke zwischen den beiden endgültigen Nettovermögen zeigt Ihnen, welcher Weg unter Ihren Annahmen vorn lag — und das Anpassen von Miete, Preis, Wertsteigerung oder Rendite zeigt, wie empfindlich diese Antwort auf die Eingaben reagiert, bei denen Sie sich nicht sicher sein können.

Von Vinicius Fonseca · Anhand offizieller Quellen geprüft · Aktualisiert Aug. 2026 · Wie wir rechnen →