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Louer vs Acheter Calculateur

Comparez le coût total réel de la location vs l'achat sur la durée — y compris le coût d'opportunité, l'entretien, les taxes et la plus-value immobilière.

L'achat l'emporte souvent sur le long terme, mais seulement après 5 à 7 ans. Une maison à 400 000 € avec 10 % d'apport à 7 % de taux hypothécaire coûte environ 3 400 €/mois tout compris — comparez à votre loyer pour voir l'option gagnante selon votre horizon.

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Calculateur Louer vs Acheter

Prix du bien · Apport · Taux hypothécaire vs Loyer mensuel · Années à comparer

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Scénario achat

Prix d'achat

€

Apport initial

Taux hypothécaire

% /an

Durée du prêt

ans

Taux de taxe foncière

%/an

Entretien & assurance

%/an

Taux d'appréciation

%/an

🏢

Scénario location

Loyer mensuel

€

Augmentation annuelle du loyer

%/an

Rendement sur apport investi (coût d'opportunité)

%/an

Années à comparer

ans

📊

Après 10 ans

Achat

Mensualité hypothécaire

—

Coût mensuel total (taxes incluses)

—

Total décaissé

—

Valeur du bien à terme

—

Équité nette (bien − prêt)

—

Coût net (décaissé − équité)

—

Location

Loyer mensuel de départ

—

Loyer mensuel final

—

Total loyers payés

—

Apport investi & valorisé

—

Coût net (loyers − gain investissement)

—

Comment c'est calculé

Comparaison du coût total réel : achat vs location

Coût net achat = Total décaissé − Équité nette constituée Décaissé = Apport + Frais de notaire + Mensualités + Taxes & entretien − Remboursement du capital Équité nette = Valeur du bien − Prêt restant Coût net location = Total loyers payés − Gain sur apport investi Total loyers = somme des loyers mensuels (croissant au taux d'augmentation) Coût d'opportunité = Apport × (1+taux_invest)^années − Apport

1
Coût net de l'achat (après valeur nette)
—
2
Coût net de la location
—
3
Valeur nette immobilière accumulée
—

Coût d'opportunité: Le rendement auquel vous renoncez en utilisant votre apport pour un logement plutôt que de l'investir. Essentiel à inclure pour une comparaison équitable.
Ratio prix/loyer: Prix du bien ÷ loyer annuel. En dessous de 15, favorise l'achat ; au-dessus de 20, peut favoriser la location.
Seuil de rentabilité: Le nombre d'années après lequel l'achat devient moins cher que la location sur une base nette.

🔢 Exemple résolu

Un logement de 400 000 € avec 80 000 € d'apport, comparé à louer pour 1 800 € et investir la différence. Sur 10 ans, si le logement s'apprécie de 4% par an, acheter tend à créer plus de richesse ; mais si vos placements rapportent 8% et que le loyer reste bas, louer peut l'emporter. Deux chiffres décident : l'appréciation du logement vs le rendement de l'investissement.

Avertissement : modèle simplifié. N'inclut pas toutes les implications fiscales (déduction des intérêts d'emprunt, exonération de plus-value), les frais de notaire complets, ou la valeur émotionnelle/de style de vie de la propriété. Consultez un conseiller financier et un professionnel de l'immobilier pour votre situation spécifique. Vérifiez toujours auprès d'une source officielle avant de décider.

Questions fréquentes

Vaut-il mieux louer ou acheter ?

Cela dépend de : l'horizon de temps (plus court favorise la location), le ratio prix/loyer local, le coût d'opportunité de l'apport, et la plus-value attendue. Sur la plupart des marchés, l'achat l'emporte après 5 à 7 ans. Dans les villes à coût élevé avec des ratios P/L de 25+, la location peut même gagner sur le long terme.

Quels coûts les acheteurs négligent-ils ?

Frais de notaire (7–8 % dans l'ancien), taxe foncière (~1,2 %/an en moyenne), assurance habitation, charges de copropriété, et entretien (prévoyez 1–2 %/an). Plus le coût d'opportunité de l'apport. Ces coûts peuvent ajouter 1 000 €/mois ou plus au coût réel de la propriété.

Qu'est-ce que le ratio prix/loyer ?

Prix du bien ÷ loyer annuel. Moins de 15 : signal d'achat fort. 15–20 : neutre. Plus de 20 : la location peut être préférable. Calculez le vôtre : loyer actuel × 12 = loyer annuel ; divisez par les prix des biens dans votre zone.

Quel apport initial faut-il ?

En France, les banques demandent généralement 10–20 % d'apport minimum, plus les frais de notaire (7–8 % dans l'ancien, 2–3 % dans le neuf). Un apport plus élevé améliore les conditions de prêt et réduit le coût total des intérêts.

Combien de temps avant que l'achat soit moins cher que la location ?

Le seuil de rentabilité est atteint quand les coûts cumulés de l'achat égalent les coûts cumulés de la location. Généralement 4 à 8 ans sur la plupart des marchés.

Mes résultats sont-ils enregistrés ? Faut-il un compte ?

Aucun compte ni inscription n'est nécessaire. Chaque calcul est enregistré automatiquement dans votre propre navigateur, et vous pouvez aussi épingler un résultat avec le bouton d'enregistrement. Rien n'est envoyé à un serveur : les données restent sur votre appareil et peuvent être effacées à tout moment.

Comment suivre mon évolution dans le temps ?

À partir du quatrième enregistrement, un bouton « Voir le graphique comparatif » apparaît : il ouvre un graphique en courbe reprenant tous les enregistrements dans l'ordre chronologique, accompagné d'un panneau d'indicateurs (variation totale, moyenne par résultat, valeur minimale et maximale, période couverte). L'historique peut aussi être exporté en CSV.

À propos de cette calculatrice

Cette calculatrice louer vs acheter compare deux voies de constitution de patrimoine sur un pied d'égalité : combien vous vous retrouvez avec dans chaque scénario sur la période que vous choisissez. Au lieu de débattre de la location contre la propriété dans l'abstrait, elle met un chiffre sur le résultat.

L'acheteur rembourse un crédit immobilier tandis que le bien prend de la valeur ; le locataire investit l'apport et la différence mensuelle. L'écart entre les deux patrimoines nets finaux vous indique quelle voie l'emporte selon vos hypothèses — et ajuster le loyer, le prix, la valorisation ou le rendement montre à quel point cette réponse dépend des paramètres dont vous ne pouvez être certain.

Par Vinicius Fonseca · Vérifié auprès de sources officielles · Mis à jour août 2026 · Comment nous calculons →