Calculadora Alquilar vs Comprar
Compara el costo total real de alquilar vs comprar a lo largo del tiempo, incluyendo el costo de oportunidad, el mantenimiento, los impuestos y la revalorización de la vivienda.
Comprar suele ganar a largo plazo, pero solo después de 5 a 7 años. Una vivienda de $400,000 con un 10% de entrada y una tasa hipotecaria del 7% tiene un costo mensual total de ~$3,400 incluyendo impuestos y mantenimiento; compáralo con tu alquiler para ver qué opción gana según tu horizonte temporal.
🏠
Calculadora Alquilar vs Comprar
Precio de la vivienda · Entrada · Tasa hipotecaria vs Alquiler mensual · Años a comparar
🏡
Escenario de compra
$
%
% /año
años
%/año
%/año
%/año
🏢
Escenario de alquiler
$
%/año
%/año
años
📊
Después de 10 años
Comprar
Cuota mensual de la hipoteca
—
Costo mensual total (incl. impuestos)
—
Total de efectivo desembolsado
—
Valor de la vivienda al final
—
Patrimonio neto (vivienda − hipoteca)
—
Costo neto (desembolso − patrimonio)
—
Alquilar
Alquiler mensual inicial
—
Alquiler mensual del último año
—
Total de alquiler pagado
—
Entrada crecida (invertida)
—
Costo neto (alquiler − ganancia de inversión)
—
Cómo se calcula
Comparación de costo total real: comprar vs alquilar
Costo neto de comprar = Total de efectivo desembolsado − Patrimonio neto ganado
Desembolso = Entrada + Gastos de cierre + Cuotas de la hipoteca
+ Impuestos y mantenimiento − Reducción del capital de la hipoteca
Patrimonio neto = Valor de la vivienda − Hipoteca restante
Costo neto de alquilar = Total de alquiler pagado − Ganancia de inversión sobre la entrada
Total de alquiler = suma de los alquileres mensuales (creciendo a la tasa de aumento)
Costo de oportunidad = Entrada × (1+tasa_inversión)^años − Entrada
- Costo de oportunidad
- El rendimiento que renuncias al usar tu entrada para una vivienda en lugar de invertirla. Es fundamental incluirlo para una comparación justa.
- Ratio precio-alquiler
- Precio de la vivienda ÷ alquiler anual. Menor a 15 favorece comprar; por encima de 20 puede favorecer alquilar.
- Punto de equilibrio
- El número de años tras el cual comprar se vuelve más barato que alquilar en términos netos.
Aviso: modelo simplificado. No incluye todas las implicaciones fiscales (deducción de intereses hipotecarios, exclusión de ganancias de capital), gastos de cierre ni el valor emocional o de estilo de vida de la propiedad. Consulta a un asesor financiero y a un profesional inmobiliario para tu situación específica.
Preguntas frecuentes
¿Es mejor alquilar o comprar?
Depende de: el horizonte temporal (más corto favorece alquilar), la ratio precio-alquiler local, el costo de oportunidad de la entrada y la revalorización esperada. En la mayoría de los mercados de EE. UU., comprar gana después de 5 a 7 años. En ciudades de alto costo con ratios P/A de 25+, alquilar puede ganar incluso a largo plazo.
¿Qué costos pasan por alto los compradores?
Gastos de cierre (2-5% del precio), impuestos a la propiedad (~1.2%/año a nivel nacional), seguro de hogar, cuotas de comunidad y mantenimiento (presupuesta 1-2%/año). Además del costo de oportunidad de la entrada. Estos pueden sumar más de $1,000/mes al costo real de la propiedad.
¿Qué es la ratio precio-alquiler?
Precio de la vivienda ÷ alquiler anual. Menor a 15: señal fuerte de comprar. 15-20: neutral. Mayor a 20: alquilar puede ser mejor. San Francisco, Nueva York y Boston suelen estar entre 25 y 40+. Las ciudades del medio oeste y el sur suelen estar entre 10 y 15. Calcula la tuya: alquiler actual × 12 = alquiler anual; divide eso en los precios de las viviendas de tu zona.
¿Cuánta entrada necesito?
3% mínimo para préstamos convencionales (compradores primerizos con buen crédito); 3.5% para préstamos FHA; 20% para evitar el PMI (seguro hipotecario privado, normalmente 0.5-1.5%/año). El 20% de entrada es ideal pero no siempre se exige; haz los cálculos para tu escenario.