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Calculadora Alquilar vs Comprar

Compara el costo total real de alquilar vs comprar a lo largo del tiempo, incluyendo el costo de oportunidad, el mantenimiento, los impuestos y la revalorización de la vivienda.

Comprar suele ganar a largo plazo, pero solo después de 5 a 7 años. Una vivienda de 400.000 € con un 10% de entrada y una tasa hipotecaria del 7% tiene un costo mensual total de ~3.400 € incluyendo impuestos y mantenimiento; compáralo con tu alquiler para ver qué opción gana según tu horizonte temporal.

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Precio de la vivienda · Entrada · Tasa hipotecaria vs Alquiler mensual · Años a comparar

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Escenario de compra

Precio de compra de la vivienda

€

Entrada (pago inicial)

Tasa hipotecaria

% /año

Plazo de la hipoteca

años

Tasa de impuesto a la propiedad

%/año

Mantenimiento y seguro

%/año

Tasa de revalorización de la vivienda

%/año

🏢

Escenario de alquiler

Alquiler mensual

€

Aumento anual del alquiler

%/año

Rendimiento de la inversión sobre la entrada (costo de oportunidad)

%/año

Años a comparar

años

📊

Después de 10 años

Comprar

Cuota mensual de la hipoteca

—

Costo mensual total (incl. impuestos)

—

Total de efectivo desembolsado

—

Valor de la vivienda al final

—

Patrimonio neto (vivienda − hipoteca)

—

Costo neto (desembolso − patrimonio)

—

Alquilar

Alquiler mensual inicial

—

Alquiler mensual del último año

—

Total de alquiler pagado

—

Entrada crecida (invertida)

—

Costo neto (alquiler − ganancia de inversión)

—

Cómo se calcula

Comparación de costo total real: comprar vs alquilar

Costo neto de comprar = Total de efectivo desembolsado − Patrimonio neto ganado Desembolso = Entrada + Gastos de cierre + Cuotas de la hipoteca + Impuestos y mantenimiento − Reducción del capital de la hipoteca Patrimonio neto = Valor de la vivienda − Hipoteca restante Costo neto de alquilar = Total de alquiler pagado − Ganancia de inversión sobre la entrada Total de alquiler = suma de los alquileres mensuales (creciendo a la tasa de aumento) Costo de oportunidad = Entrada × (1+tasa_inversión)^años − Entrada

1
Costo neto de comprar (tras plusvalía)
—
2
Costo neto de alquilar
—
3
Plusvalía acumulada
—

Costo de oportunidad: El rendimiento que renuncias al usar tu entrada para una vivienda en lugar de invertirla. Es fundamental incluirlo para una comparación justa.
Ratio precio-alquiler: Precio de la vivienda ÷ alquiler anual. Menor a 15 favorece comprar; por encima de 20 puede favorecer alquilar.
Punto de equilibrio: El número de años tras el cual comprar se vuelve más barato que alquilar en términos netos.

🔢 Ejemplo resuelto

Una vivienda de 400.000 € con 80.000 € de enganche, frente a alquilar por 1.800 € e invertir la diferencia. En 10 años, si la vivienda se revaloriza un 4% anual, comprar suele generar más riqueza; pero si tus inversiones rinden un 8% y el alquiler se mantiene bajo, alquilar puede ganar. Dos cifras lo deciden: la revalorización de la vivienda frente al rendimiento de la inversión.

Aviso: modelo simplificado. No incluye todas las implicaciones fiscales (deducción de intereses hipotecarios, exclusión de ganancias de capital), gastos de cierre ni el valor emocional o de estilo de vida de la propiedad. Consulta a un asesor financiero y a un profesional inmobiliario para tu situación específica. Confirma siempre en una fuente oficial antes de decidir.

Preguntas frecuentes

¿Es mejor alquilar o comprar?

Depende de: el horizonte temporal (más corto favorece alquilar), la ratio precio-alquiler local, el costo de oportunidad de la entrada y la revalorización esperada. En la mayoría de los mercados de EE. UU., comprar gana después de 5 a 7 años. En ciudades de alto costo con ratios P/A de 25+, alquilar puede ganar incluso a largo plazo.

¿Qué costos pasan por alto los compradores?

Gastos de cierre (2-5% del precio), impuestos a la propiedad (~1.2%/año a nivel nacional), seguro de hogar, cuotas de comunidad y mantenimiento (presupuesta 1-2%/año). Además del costo de oportunidad de la entrada. Estos pueden sumar más de 1.000 €/mes al costo real de la propiedad.

¿Qué es la ratio precio-alquiler?

Precio de la vivienda ÷ alquiler anual. Menor a 15: señal fuerte de comprar. 15-20: neutral. Mayor a 20: alquilar puede ser mejor. San Francisco, Nueva York y Boston suelen estar entre 25 y 40+. Las ciudades del medio oeste y el sur suelen estar entre 10 y 15. Calcula la tuya: alquiler actual × 12 = alquiler anual; divide eso en los precios de las viviendas de tu zona.

¿Cuánta entrada necesito?

3% mínimo para préstamos convencionales (compradores primerizos con buen crédito); 3.5% para préstamos FHA; 20% para evitar el PMI (seguro hipotecario privado, normalmente 0.5-1.5%/año). El 20% de entrada es ideal pero no siempre se exige; haz los cálculos para tu escenario.

¿Cuánto tarda en ser más barato comprar que alquilar?

El punto de equilibrio es cuando los costos acumulados de comprar (intereses de la hipoteca, impuestos, mantenimiento, gastos de cierre menos la revalorización de la vivienda y el patrimonio acumulado) igualan los costos acumulados de alquilar. Normalmente entre 4 y 8 años en la mayoría de los mercados de EE. UU.

¿Mis resultados quedan guardados? ¿Necesito una cuenta?

No hace falta cuenta ni registro. Cada cálculo se guarda automáticamente en tu propio navegador y además puedes fijar un resultado con el botón de guardar. No se envía nada a ningún servidor: los datos quedan en tu dispositivo y puedes borrarlos cuando quieras.

¿Cómo sigo mi evolución con el tiempo?

A partir del cuarto registro aparece el botón “Ver gráfico comparativo”, que abre un gráfico de líneas con todos los registros en orden temporal y un panel de indicadores: variación total, media por registro, valor mínimo y máximo y el periodo cubierto. También puedes exportar el historial en CSV.

Acerca de esta calculadora

Esta calculadora de alquilar vs. comprar compara dos caminos para construir riqueza en igualdad de condiciones: cuánto terminas teniendo en cada escenario a lo largo del plazo que elijas. En lugar de discutir alquilar frente a comprar en abstracto, pone un número al resultado.

El comprador amortiza una hipoteca mientras la vivienda se revaloriza; el inquilino invierte el enganche y la diferencia mensual. La brecha entre ambos patrimonios netos finales te dice qué camino resultó mejor según tus supuestos, y ajustar el alquiler, el precio, la revalorización o el rendimiento muestra cuán sensible es esa respuesta a los datos que no puedes conocer con certeza.

Por Vinicius Fonseca · Revisado con fuentes oficiales · Actualizado ago 2026 · Cómo calculamos →