● Affitto vs Acquisto · Analisi costi

Affittare vs Comprare

Confronta il costo totale reale di affittare vs comprare nel tempo — incluso costo opportunità, manutenzione, IMU/TASI e rivalutazione dell'immobile.

L'acquisto conviene spesso sul lungo periodo, ma solo dopo 5–7 anni. Un immobile da €300.000 con anticipo del 20% a tasso del 4% ha un costo mensile totale di circa €2.000 incluse tasse e manutenzione — confrontalo con il tuo affitto per capire quale opzione conviene nel tuo orizzonte temporale.

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Calcolatore Affitto vs Acquisto

Prezzo immobile · Anticipo · Tasso mutuo vs Affitto mensile · Anni

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Scenario acquisto

Prezzo dell'immobile

€

Anticipo (%)

Tasso mutuo (TAN)

% /anno

Durata mutuo (anni)

anni

IMU e spese annue (%)

%/anno

Manutenzione e assicurazione

%/anno

Rivalutazione annua immobile attesa

%/anno

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Scenario affitto

Affitto mensile attuale

€

Aumento annuo affitto

%/anno

Rendimento investimento sull'anticipo (costo opportunità)

%/anno

Anni di orizzonte

anni

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Dopo 10 anni

Acquisto

Rata mutuo mensile

—

Costo mensile totale (incl. tasse)

—

Costo totale acquisto

—

Valore immobile a fine periodo

—

Patrimonio netto (immobile − mutuo)

—

Costo netto (versato − patrimonio)

—

Affitto

Affitto mensile iniziale

—

Affitto mensile ultimo anno

—

Totale affitti pagati

—

Anticipo investito e cresciuto

—

Costo totale affitto

—

Come viene calcolato

Confronto costo totale reale: acquisto vs affitto

Costo netto acquisto = Totale versato − Patrimonio netto acquisito Versato = Anticipo + Spese notarili + Rate mutuo + IMU/manutenzione − Rimborso capitale Patrimonio netto = Valore immobile − Mutuo residuo Costo netto affitto = Totale affitti pagati − Guadagno da investimento anticipo Totale affitti = somma degli affitti mensili (crescente al tasso di aumento) Costo opportunità = Anticipo × (1+tasso_inv)^anni − Anticipo

1
Costo netto dell'acquisto (dopo equity)
—
2
Costo netto dell'affitto
—
3
Equity immobiliare accumulata
—

Costo opportunità: Il rendimento a cui si rinuncia investendo l'anticipo nell'immobile invece di tenerlo in portafoglio. Fondamentale per un confronto equo.
Rapporto prezzo/affitto: Prezzo immobile ÷ affitto annuo. Inferiore a 15 favorisce l'acquisto; superiore a 20 può favorire l'affitto.
Punto di pareggio: Il numero di anni dopo il quale l'acquisto diventa più conveniente dell'affitto su base netta.

🔢 Esempio risolto

Una casa da 400.000 € con 80.000 € di anticipo, rispetto ad affittare a 1.800 € e investire la differenza. In 10 anni, se la casa si rivaluta del 4% all'anno, comprare tende a creare più ricchezza; ma se i tuoi investimenti rendono l'8% e l'affitto resta basso, affittare può vincere. Due numeri lo decidono: rivalutazione della casa vs rendimento dell'investimento.

Avviso: ferramenta di stima, per fini informativi e di pianificazione. Il modello è semplificato e non include tutte le implicazioni fiscali (detrazione interessi mutuo, plusvalenze), spese notarili variabili o il valore emotivo/lifestyle della proprietà. Non sostituisce la consulenza di un professionista finanziario e immobiliare. Verifica sempre su una fonte ufficiale prima di decidere.

Domande frequenti

Conviene di più affittare o comprare?

Dipende da: orizzonte temporale (breve favorisce l'affitto), rapporto prezzo/affitto locale, costo opportunità dell'anticipo e rivalutazione attesa. Nella maggior parte dei mercati italiani, l'acquisto conviene dopo 5–7 anni. In città con rapporto prezzo/affitto superiore a 25, l'affitto può essere preferibile anche sul lungo periodo.

Quali costi trascurano spesso gli acquirenti?

Spese notarili e accessorie (2–4% del prezzo), IMU/TASI (aliquota variabile per comune), assicurazione, manutenzione (1–2%/anno) e il costo opportunità dell'anticipo. Questi possono aggiungere centinaia di euro al mese al costo reale della proprietà.

Cos'è l'assicurazione mutuatari (già PMI)?

In Italia corrisponde a polizze vita o CPI (Credit Protection Insurance) richieste dalla banca se l'anticipo è basso. Aggiunge un costo mensile al mutuo. Con anticipo ≥20% spesso non è obbligatoria.

Quanto anticipo serve per un mutuo in Italia?

Le banche italiane in genere finanziano fino all'80% del valore dell'immobile, quindi occorre almeno il 20% di anticipo più le spese accessorie (3–5%). Alcune banche offrono mutui al 90–100% per under 36 con garanzie statali — ma i tassi sono più alti.

Cos'è il rapporto prezzo/affitto?

Rapporto prezzo/affitto = Prezzo dell'immobile ÷ Affitto annuo. Un rapporto inferiore a 15 favorisce l'acquisto; tra 15 e 20 è neutro; superiore a 20 può favorire l'affitto (l'immobile è costoso rispetto all'affitto).

Dopo quanti anni l'acquisto diventa più conveniente dell'affitto?

Il punto di pareggio è quando i costi cumulativi dell'acquisto (interessi mutuo, tasse, manutenzione, spese notarili meno rivalutazione e patrimonio netto) equivalgono ai costi cumulativi dell'affitto. Tipicamente 4–8 anni nella maggior parte dei mercati.

I miei risultati vengono salvati? Serve un account?

Non serve alcun account né registrazione. Ogni calcolo viene salvato automaticamente nel tuo browser e puoi anche fissare un risultato con il pulsante di salvataggio. Nulla viene inviato a server: i dati restano sul tuo dispositivo e puoi cancellarli quando vuoi.

Come seguo la mia evoluzione nel tempo?

Dal quarto risultato compare il pulsante “Vedi grafico comparativo”, che apre un grafico a linee con tutti i risultati in ordine cronologico e un pannello di indicatori: variazione totale, media per risultato, valore minimo e massimo e il periodo coperto. Puoi anche esportare la cronologia in CSV.

Informazioni su questa calcolatrice

Questo calcolatore affitto vs acquisto confronta due percorsi per costruire ricchezza sullo stesso piano: quanto ti ritrovi in mano in ciascuno scenario nell'arco di tempo che scegli. Invece di discutere in astratto se affittare o comprare, mette un numero sul risultato.

Chi compra rimborsa un mutuo mentre la casa si rivaluta; chi affitta investe l'anticipo e la differenza mensile. Il divario tra i due patrimoni netti finali ti dice quale percorso è risultato vincente per le tue ipotesi — e modificando affitto, prezzo, rivalutazione o rendimento vedi quanto quella risposta sia sensibile agli input di cui non puoi essere certo.

Di Vinicius Fonseca · Verificato su fonti ufficiali · Aggiornato lug 2026 · Come calcoliamo →