Affittare vs Comprare
Confronta il costo totale reale di affittare vs comprare nel tempo — incluso costo opportunità, manutenzione, IMU/TASI e rivalutazione dell'immobile.
L'acquisto conviene spesso sul lungo periodo, ma solo dopo 5–7 anni. Un immobile da €300.000 con anticipo del 20% a tasso del 4% ha un costo mensile totale di circa €2.000 incluse tasse e manutenzione — confrontalo con il tuo affitto per capire quale opzione conviene nel tuo orizzonte temporale.
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Calcolatore Affitto vs Acquisto
Prezzo immobile · Anticipo · Tasso mutuo vs Affitto mensile · Anni
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Scenario acquisto
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anni
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Scenario affitto
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anni
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Dopo 10 anni
Acquisto
Rata mutuo mensile
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Costo mensile totale (incl. tasse)
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Costo totale acquisto
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Valore immobile a fine periodo
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Patrimonio netto (immobile − mutuo)
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Costo netto (versato − patrimonio)
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Affitto
Affitto mensile iniziale
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Affitto mensile ultimo anno
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Totale affitti pagati
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Anticipo investito e cresciuto
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Costo totale affitto
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Come viene calcolato
Confronto costo totale reale: acquisto vs affitto
Costo netto acquisto = Totale versato − Patrimonio netto acquisito
Versato = Anticipo + Spese notarili + Rate mutuo + IMU/manutenzione − Rimborso capitale
Patrimonio netto = Valore immobile − Mutuo residuo
Costo netto affitto = Totale affitti pagati − Guadagno da investimento anticipo
Totale affitti = somma degli affitti mensili (crescente al tasso di aumento)
Costo opportunità = Anticipo × (1+tasso_inv)^anni − Anticipo
- 1Costo netto dell'acquisto (dopo equity)—
- 2Costo netto dell'affitto—
- 3Equity immobiliare accumulata—
- Costo opportunità
- Il rendimento a cui si rinuncia investendo l'anticipo nell'immobile invece di tenerlo in portafoglio. Fondamentale per un confronto equo.
- Rapporto prezzo/affitto
- Prezzo immobile ÷ affitto annuo. Inferiore a 15 favorisce l'acquisto; superiore a 20 può favorire l'affitto.
- Punto di pareggio
- Il numero di anni dopo il quale l'acquisto diventa più conveniente dell'affitto su base netta.
Avviso: ferramenta di stima, per fini informativi e di pianificazione. Il modello è semplificato e non include tutte le implicazioni fiscali (detrazione interessi mutuo, plusvalenze), spese notarili variabili o il valore emotivo/lifestyle della proprietà. Non sostituisce la consulenza di un professionista finanziario e immobiliare.
Domande frequenti
Conviene di più affittare o comprare?
Dipende da: orizzonte temporale (breve favorisce l'affitto), rapporto prezzo/affitto locale, costo opportunità dell'anticipo e rivalutazione attesa. Nella maggior parte dei mercati italiani, l'acquisto conviene dopo 5–7 anni. In città con rapporto prezzo/affitto superiore a 25, l'affitto può essere preferibile anche sul lungo periodo.
Quali costi trascurano spesso gli acquirenti?
Spese notarili e accessorie (2–4% del prezzo), IMU/TASI (aliquota variabile per comune), assicurazione, manutenzione (1–2%/anno) e il costo opportunità dell'anticipo. Questi possono aggiungere centinaia di euro al mese al costo reale della proprietà.
Cos'è l'assicurazione mutuatari (già PMI)?
In Italia corrisponde a polizze vita o CPI (Credit Protection Insurance) richieste dalla banca se l'anticipo è basso. Aggiunge un costo mensile al mutuo. Con anticipo ≥20% spesso non è obbligatoria.
Quanto anticipo serve per un mutuo in Italia?
Le banche italiane in genere finanziano fino all'80% del valore dell'immobile, quindi occorre almeno il 20% di anticipo più le spese accessorie (3–5%). Alcune banche offrono mutui al 90–100% per under 36 con garanzie statali — ma i tassi sono più alti.